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建筑技术公司的吉姆弗雷泽在谈论建筑业和银行业情绪

目前,大多数州已取消了针对商业建筑的大流行限制,但对建筑贷款领域的连锁反应仍有待观察。

在这段不确定的时期,想象一下能够看到数十亿美元的建设债务从整个县的工作,在实时,并在您的电脑屏幕上绘制出来。

作为内建科技(Built Technologies)的商业房地产战略主管,商业银行和建筑金融行业资深人士吉姆•弗雷泽(Jim Fraser)对这一点了如指掌。内建科技是一家位于纳什维尔的云计算建筑金融软件公司,成立于2014年。

尽管建筑建筑商和消费者住宅是该公司平台的主要组成部分,但该公司仍接触到美国一些最大银行价值数十亿美元的商业建筑债务。

弗雷泽于今年2月加入了Built,离开了他在Axos Bank担任的长达三年的商业贷款执行副总裁一职。在加入Axos之前,他在加州银行(Banc of California)工作,在那里,他首次接触了build的平台,并最终在该银行使用了该软件。

《商业观察报》最近采访了Fraser,讨论了Built的平台、他的建筑贷款客户是如何应对风暴的,以及未来商业建设的前景。

吉姆·弗雷泽:如果你是一家银行或非银行机构,你通常会使用某种会计核心(软件)系统。大多数银行都在大型机构平台上,比如FIS或Jack Henry(银行业)。然后在中间,你必须通过支付和提取来管理建设贷款,在大多数情况下,但不是全部,无论是初始系统还是核心系统都不能管理线水平的成本分解细节管理。因为在财务过程中有一个很大的差距,所以build基本上是设计来玩中间件的,我想这是描述它的最好方式。这是一个基于云计算的服务和软件应用程序,以每月每笔贷款的美元来衡量,而且成本低,而且是实时的东西。但关键是,这不仅仅是贷方的问题它还包括总承包商,潜艇和供应商的权限它还包括检查员的权限,包括顾问的权限他们每月去评估进度和文件留置权的释放等等。然后它让业主或赞助者可以看到他们借钱建房子的钱是怎么回事。今天,通过这个系统,从一开始到现在,大约有500亿美元。目前,该系统的建设融资不到190亿美元,全国和加拿大的建设贷款约为3万美元。从数据的角度来看,它可能是最大的在建债务平台。

(60至90天)暂停应该不会对贷款产生实质性影响,只是时间本身并不是对建筑贷款影响的单一指标,因此相关影响来自于市场状况。如果你有一家在建的酒店,而且你是一家建筑贷款机构,那么你的外卖、稳定性和由旅游活动驱动的每间可用客房收入都是有问题的,你必须在本季度或最晚下一季度重新评估这笔贷款。大楼里可能仍有人在工作,他们正在进行整合,他们可能仍在按计划进行,但稳定的现金流的可预测性(已经不存在了)。(在《保利法案》中),在此期间,美联储为美国的银行和贷款机构提供了很大的容错性,使它们不因对某些类型的违约进行微小的修改、许可、延期或延期而将贷款归类为问题债务重组。这将有助于减缓出血,但疼痛仍然存在。你还没有把那家旅馆治好;它仍将面临一个未知的未来。最终,由care Act提供的指导方针的容忍度将会耗尽银行将不得不做银行将不得不做的事情来标记资产估值。然后是供应链中断。在全国各地的港口,运送和堆放和清理材料的过程已经放缓。任何类似的事情都会对到期日的贷款表现产生不同的影响。

当你考虑到银行业是如何走向这种局面时,这是一个积极的消息。2020年初,美国银行的资本水平比2008年高出25%到30%,因此银行系统吸收冲击的能力大大增强。它会持续多久,影响会有多深还有待确定,但至少我们在一个更好的基础上开始。另一件事是实施CECL(当前预期信贷损失)。商业资产的预期累积损失现在需要在贷款启动时提供,这通常是一个较高的贷款损失准备过程。而大多数美国机构本应在3月底就将其付诸实施。care Act和Fed tolerance的部分内容是将其剔除几年,以防那时银行还没有将其付诸实施。不过,我认为大多数银行和大型机构——如美国银行(BoA)、富国银行(Wells Fargo)和高盛(Goldman Sachs)——都实施了CECL,并采取了相应措施,大幅提高了对贷款范围内未知因素的贷款损失拨备;我认为美国银行在一个季度内比其平均水平增长了四倍。这告诉你,银行有足够的资本水平,增加了更多的拨备,并实施了最保守的贷款损失拨备方法,这是系统从2008年吸取的教训的一部分。坏消息是,最终,不良贷款的价值将会下降,到某个时候,随着潮水退去,随着股票对持续风险的明智认识,多米诺骨牌将开始倒下。银行将不得不批评资产,当他们这样做,他们将不得不进一步规定,如果他们这样做,他们吃的方式盈利,现在他们在与监管机构赞助,还有止赎和资产是坐在那里,神情沮丧。所有这些都是坏的,对其市场产生影响,对于经济复苏和空间吸收的速度有多快,这是一个未来的未知数。这对商业空间的影响将远大于住宅空间。

在大流行期间,一些赞助商控制了他们的开发前景,迅速将他们项目中有问题的方面重新用于其他用途,这种情况又如何呢?

(许多最大的玩家)非常擅长使用分区代码和混合使用——而且他们动作敏捷,像闪电一样移动。在有能力在区域内改变使用的主要市场是一个快速的出路。我认为,如果你去其他的二级和三级市场,密度在城市环境中是不存在的,无法在纽约的封锁区转移和获得吸引力。我的想法是,剧本并不是到处都在玩。我们将在build中看到通过建设贷款预算的变更订单,我们将其视为客户使用的工作流程的一部分。另一件正在发生的事情是空间的平面图和设计将转向更大的空间。在过去的五六年里,有一种微型单元的运动,我们要尽可能多地把600平方英尺的单元合在一起。这将逆转和改变租赁和住宅配置。

现在,舒适设施的军备竞赛似乎已经结束,开发商会如何改变他们对项目的看法?你的客户对你的总体看法是什么?

舒适设施方面的军备竞赛与健身房和泳池空间等相关可能会有所减少;就吸引租户而言,这并不重要。根据目前的情况,我们看到,美国前25家建筑贷款机构中,有11家是我们的客户。在前100名中,我想我们有40或45名。这是一个大视图。我们通常每季度与高管进行一次谈话,讨论他们的状况和未来的预测。有趣的是,我本以为德州的能源类贷款机构会更保守一些其他中西部甚至大西洋中部的贷款机构更愿意贷款,但我发现情况正好相反。在东南部和西南部有一些大型建筑贷款机构说他们不做酒店,但如果有一个多户项目,我们可能会降低贷款成本比,整体杠杆率,5%到10%,但如果他们是有记录的老客户,他们仍然会贷款给他们。在中西部和大西洋中部,他们说我们不在乎房产类型,我们会按下暂停键,度过第三季度。这意味着意向书和承诺写在2月和3月期现在资助和书但我不认为在6月和7月,你将看到许多新发行的承诺直到我们得到更加清晰的市场总体失业率,GDP和多少我们可以恢复正常,一般的社会活动。

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